投資必讀，寸土寸金的主城區(qū)開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這9種建設(shè)模式可借鑒
當(dāng)前，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)遍地開花，很多人嗅到了中心城區(qū)投資運(yùn)營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的商機(jī)，于是城區(qū)當(dāng)中大量的閑置物業(yè)都被考慮用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，這就導(dǎo)致很多城市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施有三個明顯趨勢:
2.社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的9種建設(shè)模式
經(jīng)分析，建設(shè)模式主要有四種形式:一是功能置換，二是原址擴(kuò)建，三是空地新建，四是社會資源整合，合計9種模式。
其中，每種類別針對現(xiàn)實的差異還有不同的實現(xiàn)形式，所有的建設(shè)模式都基于兩個設(shè)計要點:一是增加的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施無論在規(guī)模上還是功能上都應(yīng)與社區(qū)本身匹配；二是其建設(shè)或改造成本應(yīng)控制在一定范圍，以保證其經(jīng)濟(jì)性和實用性。
功能置換
“功能置換”是多種建設(shè)模式中最常見也最易實現(xiàn)的模式，但在功能用房緊缺的情況下往往伴隨著“原址擴(kuò)建”。
（1）居住單元的功能置換
主要指對原居住單元的內(nèi)部空間進(jìn)行功能置換和適老化改造，形成老年公寓、托老所或是日間照料中心。這種置換模式不但能較好地保留小區(qū)原有的居住環(huán)境，還能有效提升其使用的便利性和可達(dá)性。
（2）運(yùn)營不佳店面的功能置換
不少社區(qū)都存在一些商鋪、餐館因地理位置不佳或是運(yùn)營失敗導(dǎo)致生意清淡、面臨倒閉的現(xiàn)象，如將這些店面全部或部分置換為老年活動室、老年食堂，就可以在有限的土地資源上將設(shè)施的效益發(fā)揮到最大，原本失活的店面也能重新樹立價值。
（3）沿街商鋪的功能置換
在整個街道中，沿街商鋪的位置一般開放性好、標(biāo)識度高、可達(dá)性佳。而且，當(dāng)這條道路位于兩個或兩個以上社區(qū)交界位置時，其土地資源的使用效率將遠(yuǎn)高于社區(qū)內(nèi)的其他位置。如果能將其中幾個商鋪改造為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，那么它的輻射范圍可覆蓋到周邊幾個社區(qū)，設(shè)施的效益也會大幅度提升，對街道社區(qū)養(yǎng)老的發(fā)展有較大幫助。
（4）社區(qū)服務(wù)中心內(nèi)的功能置換
對于占地面積不大的設(shè)施，譬如老年服務(wù)中心站、服務(wù)站，可以通過在社區(qū)服務(wù)中心增設(shè)功能用房或是開設(shè)服務(wù)窗口的形式滿足。這樣不僅能節(jié)約設(shè)施的建設(shè)成本，也有效提高了社區(qū)服務(wù)中心的管理效率和使用效率。
原址擴(kuò)建
（5）原址擴(kuò)建
當(dāng)社區(qū)老年人口數(shù)量增加，老齡化程度加深時，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的面積、床位和配套功能往往處于滯后狀態(tài)，滿足不了當(dāng)下的規(guī)范指標(biāo)。在這種情況下，可以通過原址擴(kuò)建的方式來滿足老年人需求。相較空地新建，這種建設(shè)模式能有效節(jié)約土地資源和建設(shè)資源。
日本結(jié)緣多摩平老年公寓就是很成熟的擴(kuò)建案例，設(shè)計者在老年公寓東側(cè)擴(kuò)建了大約400平方米的兩個配套附屬設(shè)施用房，分別是“集會食堂”和“小規(guī)模多功能居家介護(hù)設(shè)施”，完美解決了設(shè)施原本面積緊張、功能缺失的問題(見下圖)。
空地新建
（6）空地新建
空地新建適用于兩種情況:一是在居住單元底層架空區(qū)域中新增功能用房；二是在社區(qū)規(guī)模較大、土地資源豐富的情況下，在空地上建設(shè)大規(guī)模綜合型養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。
社會資源整合
（7）將養(yǎng)老院及托老所與幼兒園、學(xué)校并設(shè)
在人口呈現(xiàn)負(fù)增長且深度老齡化的若干年后，將幼兒園或?qū)W校與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施連接起來，有效利用既有建筑擴(kuò)大其面積，不僅能滿足老人渴望與兒童相處的親子心理，還可以將養(yǎng)老設(shè)施和幼兒園統(tǒng)一建設(shè)、規(guī)劃、管理，節(jié)約建筑與和管理成本。如日本幸朋院老人院就是這方面的典范(見下圖)。
（8）社區(qū)與連鎖酒店合作打造居家養(yǎng)老服務(wù)中心
兩者合作推出日托養(yǎng)老和上門家政等多種服務(wù)類型，由社區(qū)委托，連鎖酒店統(tǒng)一管理和運(yùn)營，采用購買服務(wù)、社區(qū)補(bǔ)貼的形式，有效節(jié)約建設(shè)成本，充分利用空間資源。
（9）社區(qū)與快餐連鎖店合作打造銀發(fā)餐廳
街道利用轄區(qū)單位資源，以共建共享的模式合作建設(shè)老年食堂:由餐飲店統(tǒng)一管理和運(yùn)營，街道社區(qū)提供補(bǔ)貼，解決老小區(qū)土地資源緊缺的問題，降低建設(shè)成本、提高運(yùn)營效率。另外，銀發(fā)餐廳還可以提供訂餐送餐服務(wù)。
3.結(jié)語
城市建成社區(qū)，特別是老社區(qū)，在養(yǎng)老設(shè)施需求、建設(shè)條件方面的差異性決定了社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃布局與建設(shè)模式必須走多元化的路子。社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的分布模式建立在社區(qū)老年人口百分率、社區(qū)規(guī)模和社區(qū)形態(tài)等基礎(chǔ)條件之上，每個社區(qū)的分布模式都具有獨特性、非單一性。
理想的分布模式往往能有效指導(dǎo)社區(qū)的設(shè)施建設(shè)方向并提高其使用效率，降低管理成本，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)模式也都依托于此。在建設(shè)預(yù)算內(nèi)，選擇適合的建設(shè)模式，能充分利用土地資源和社會資源，節(jié)約建造成本，避免浪費(fèi)。
《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)與運(yùn)營管理操作指南》
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